Quels impôts paie-t-on chaque année sur son logement aux Canaries ?
Les clés sont dans votre poche, le prix est payé. Reste ce qui revient chaque année, sans que personne vous le rappelle. Deux notes : l’IBI et les ordures. Puis une troisième, au moment de revendre. Aucune n’a de taux national : c’est votre commune qui vote le sien.
L’IBI, la note qui revient chaque année
L’IBI tient la place de la taxe foncière française. Il frappe le fait de posséder, pas celui d’habiter. Vous le payez que le logement soit habité, loué ou vide.
Il ne se calcule pas sur le prix que vous avez payé. La base est la valeur cadastrale, un chiffre administratif que le cadastre espagnol attribue au bien. On en retire une réduction quand il y en a une, on multiplie le reste par le taux de la commune, et c’est fini.
Ne la confondez pas avec la valeur de référence, qui sert à l’impôt d’achat. Deux chiffres du même cadastre, deux impôts différents.
Réclamez au vendeur son reçu d’IBI de l’année en cours, avant de signer. La valeur cadastrale y figure, et vous tenez votre première note à quelques euros près. Le reçu dit aussi s’il est à jour.
Un taux par commune, et l’écart se voit
La loi d’État ne fixe aucun taux. Elle fixe un plancher et un plafond : sur un bien urbain, de 0,4 % à 1,10 %. Un logement de ville tombe dans cette fourchette. Sur un bien rustique, de 0,3 % à 0,90 %.
Entre les deux bornes, chaque commune choisit. Quelques-unes peuvent même dépasser le plafond de dixièmes chiffrés : capitale de province, transport public de surface, services au-delà du minimum obligatoire.
Voici quatre communes où des Français s’installent, et le taux urbain que chacune a voté.
Adeje, sud de Tenerife
Le plus bas des quatre. L’ordonnance votée en juillet 2024 s’applique depuis janvier 2025 et vaut toujours. Rustique 0,315 %.
Puerto de la Cruz, nord de Tenerife
Baisse de 0,53 à 0,52 % au 1er janvier 2026. C’est la mairie qui l’annonce ; le chiffre n’a pas été relu au Boletín.
Santa Cruz de Tenerife
Texte consolidé au 1er janvier 2026, modifié le 19 décembre 2025. Rustique 0,300 %.
Las Palmas de Gran Canaria
Le plus élevé des quatre. Sur un local non résidentiel de plus de 75 000 euros de valeur cadastrale, 0,67 %.
Nous n’en faisons pas la moyenne. Un taux moyen n’existe nulle part et ne se paie nulle part. En euros, l’écart parle : sur 100 000 euros de valeur cadastrale, comptez 470 euros par an à Adeje et 620 à Las Palmas.
Votre commune n’est pas dans les quatre ? Cherchez « ordenanza fiscal IBI » avec son nom sur le portail de la mairie, puis la ligne « tipo de gravamen ». À défaut, elle l’a fait publier au Boletín Oficial de sa province.
Le propriétaire du 1er janvier paie l’année entière
L’impôt se déclenche le premier jour de l’année et couvre l’année civile. Celui qui possède le bien ce matin-là doit la totalité. Vous vendez en février : la note reste la vôtre. La loi lui laisse la faculté de répercuter la charge selon le droit commun, donc le prorata se règle dans le contrat.
Deuxième surprise pour qui arrive de France : aucun courrier ne viendra. Un impôt payable par reçu se notifie une première fois, puis collectivement, par avis publié. La fenêtre de paiement de votre commune devient donc votre affaire. À Adeje, en 2026, elle court du 1er mai au 20 novembre.
Un logement vide peut coûter plus cher, pas moins. La loi autorise une majoration allant jusqu’à 50 % de la note après deux ans d’inoccupation sans motif, jusqu’à 100 % au-delà de trois ans. Elle ne vise pas votre pied-à-terre : seuls les propriétaires de quatre logements ou plus sont touchés, et une résidence secondaire vaut motif justifié quatre ans.
Les ordures, la ligne qui vient d’augmenter partout
Le ramassage des ordures est une taxe communale, et elle a changé de nature. La loi espagnole de 2022 sur les déchets a donné trois ans aux communes pour créer une taxe à part, qui ne soit plus déficitaire et qui couvre le coût réel. Le délai est passé en avril 2025.
Plus déficitaire, c’est le mot qui coûte. Là où la commune payait les camions sur son budget général, la note passe aux propriétaires. Deux communes, deux barèmes réels.
Une part fixe, plus une part liée à ce que le logement produit. Appelée aux logements pour la première fois depuis janvier 2026.
Un logement vide paie la part fixe. Vide ne veut donc pas dire gratuit.
Quatre paliers selon les places : 131,69 jusqu’à deux, 161,17 de trois à quatre, 206,14 de cinq à dix, 403,08 au-delà.
Zones 1 et 2, dont Costa Adeje et le bourg. 83,30 euros en zone 3, payable en deux fois.
Si votre projet compte sur les nuitées, refaites le calcul. Les deux communes font payer un logement loué aux touristes bien plus cher, et Adeje compte par place de couchage autorisée : 100,40 euros chacune. Quatre places, et vous passez de 107,20 à 401,60 euros par an. D’autant que louer aux touristes n’est plus un droit qui vient avec les clés.
Et le reçu part au propriétaire, même quand un locataire vit là. À Adeje, l’ordonnance en fait le redevable substitué, libre de répercuter la somme sur l’occupant.
La plusvalía municipale, au moment de revendre
La dernière note n’arrive qu’une fois, quand le bien change de mains. Il porte sur la hausse de valeur du terrain, pas du bâti.
Le calcul est mécanique. On prend la part terrain de la valeur cadastrale au jour de la vente, on la multiplie par un coefficient lié aux années de détention, et la commune applique son taux au résultat. Ce taux est plafonné à 30 %, et Adeje applique le plafond.
Un exemple. Part terrain de 40 000 euros, huit ans de détention, coefficient de 0,19 : la base fait 7 600 euros, et 30 % de cela font 2 280 euros.
Deux garde-fous existent, hérités de la décision du Tribunal Constitucional d’octobre 2021. Rien à payer si le bien n’a pas pris de valeur, à condition de déclarer la vente et de produire les deux titres. Et si votre gain réel reste inférieur à la base mécanique, c’est lui qui devient la base, sur votre demande.
Ne recopiez aucun coefficient trouvé dans un vieux texte. Deux fois de suite, ils ont bougé pour rien. Une ordonnance de fin 2025 les avait relevés au 1er janvier 2026, et le Congrès espagnol l’a abrogée le 27 janvier. Depuis le 28 janvier 2026, ceux de fin 2023 sont de nouveau en vigueur.
Qui paie ? Le vendeur, dans une vente. Mais si le vendeur est une personne physique qui ne vit pas en Espagne, la loi désigne l’acheteur comme redevable substitué : c’est le même piège que sur la note d’achat. Le délai est court, trente jours ouvrables après l’acte.
Pièges fréquents
Attendre un avis dans sa boîte
Un impôt payable par reçu se notifie collectivement, par avis publié, dès la deuxième année. La fenêtre de paiement est votée par votre commune : à Adeje, du 1er mai au 20 novembre.
Reprendre le taux d’une autre commune
Sur 100 000 euros de valeur cadastrale, Adeje coûte 470 euros par an et Las Palmas de Gran Canaria 620. Aucun taux moyen n’existe et aucun ne se paie.
Faire confiance au premier PDF trouvé
Las Palmas de Gran Canaria met en ligne deux versions de la même ordonnance : l’une annonce 0,62 %, l’autre 0,67 %. Regardez la suite des publications au Boletín, en fin de document.
Recopier un calcul de plusvalía ancien
Le Tribunal Constitucional a annulé l’ancienne méthode en octobre 2021. Et les coefficients relevés au 1er janvier 2026 ont été abrogés le 27 janvier 2026.
Oublier la plusvalía du vendeur étranger
Quand le vendeur est une personne physique qui ne vit pas en Espagne, la loi fait de l’acheteur le redevable substitué. Faites retenir la somme sur le prix.
Questions fréquentes
Quels impôts paie-t-on chaque année sur un logement aux Canaries ?
Deux notes par an, plus une troisième à la revente. L’IBI, calculé sur la valeur cadastrale au taux de la commune, de 0,47 à 0,62 % dans les quatre communes mesurées ici. Les ordures, de 83 à 150 euros pour un logement habité. Puis la plusvalía, quand vous vendez.
Existe-t-il un taux d’IBI unique pour les Canaries ?
Non, et c’est le point le plus mal compris. La loi d’État fixe seulement un plancher de 0,4 % et un plafond de 1,10 % sur l’urbain. Chaque commune vote son taux dans cette fourchette.
L’IBI se calcule-t-il sur le prix payé ?
Non. La base est la valeur cadastrale, un chiffre administratif qui n’est pas le prix du marché. Ce n’est pas non plus la valeur de référence, celle qui sert à l’impôt d’achat.
Qui paie l’IBI l’année où le logement change de mains ?
Celui qui possède le bien le 1er janvier, pour l’année entière. Vendre en février ne coupe pas la note en deux. La loi permet de répercuter la charge selon le droit commun : le prorata se règle dans le contrat.
Un logement vide coûte-t-il moins cher ?
Non, il peut coûter plus. À Las Palmas de Gran Canaria, un logement inoccupé paie 108,45 euros d’ordures. Et la loi autorise une majoration d’IBI après deux ans d’inoccupation sans motif, mais seulement aux propriétaires de quatre logements d’habitation ou plus.
Comment vérifier le taux de ma commune ?
Cherchez « ordenanza fiscal IBI » avec le nom de la commune sur le portail de la mairie, puis lisez la ligne « tipo de gravamen ». Regardez ensuite la suite des publications au Boletín, en fin de document, et l’année d’application.