Peut-on louer son logement aux touristes aux Canaries ?
Beaucoup de projets d’installation reposent sur la même idée : on achète, on loue aux touristes une partie de l’année, et le bien se paie tout seul. Aux Canaries, ce raisonnement a cessé d’être valable en décembre 2025. Le classement résidentiel d’un terrain n’autorise plus aucune forme d’hébergement touristique : c’est désormais au plan d’urbanisme de la commune d’ouvrir la porte, rue par rue.
Ce qui a changé, et depuis quand
La loi 6/2025 est entrée en vigueur le 13 décembre 2025. Avant elle, une maison sur terrain résidentiel pouvait accueillir des touristes. Depuis, non. Posséder les murs ne suffit plus : votre commune doit avoir ouvert votre secteur, et dit à quelles conditions. L’objectif affiché est de garder des logements pour ceux qui habitent l’île à l’année.
Vous devrez toujours déposer ce que la loi appelle une declaración responsable. C’est une déclaration sur l’honneur. Vous attestez remplir les conditions, et vous démarrez sans attendre de réponse. Seulement voilà : elle ne vaut plus rien seule. Il faut y joindre un certificat d’urbanisme de la mairie, qui prouve que le plan autorise vraiment la location touristique pour ce logement-là.
Le règlement de 2015 sur les viviendas vacacionales, lui, n’a pas disparu. La loi en a abrogé deux articles et tout ce qui la contredisait. Le reste sert encore, notamment pour juger la sécurité d’un logement, sa salubrité, son accessibilité et son habitabilité.
Si vous allez lire le texte vous-même, méfiez-vous d’un piège. La version consolidée du bulletin officiel espagnol affiche « aucune modification » et n’est pourtant à jour qu’au 12 décembre 2025. L’administration espagnole la classe elle-même comme périmée. Une loi canarienne du 31 juillet 2026 a réécrit depuis le cœur du dispositif, y compris sur la vente et sur ce que peuvent les mairies. C’est le texte canarien qui fait foi.
Combien de logements une commune peut ouvrir
La loi ne compte pas les licences. Elle compte ce qui doit rester aux gens qui habitent là.
90 % des logements restent aux habitants
Quand une commune ouvre la porte à la location touristique, elle doit garder au moins neuf logements sur dix pour les gens qui vivent là à l’année. Le compte se fait sur la surface constructible et/ou le nombre de logements, et sur le périmètre qu’elle a choisi, qui peut n’être qu’un quartier.
80 % au minimum sur les îles vertes
Là, une commune a le droit de descendre plus bas, sans jamais passer sous 80 %. Attention au raccourci : c’est une permission, pas une obligation. Un plan de La Palma peut très bien rester à 90 %.
Dix ans avant de pouvoir louer
Un logement neuf ne part pas en location touristique. Il faut attendre dix ans. Cinq sur El Hierro, La Gomera et La Palma, et dans les communes classées en défi démographique.
On lit souvent « 10 % des logements d’une commune ». C’est commode, et faux sur deux points. Le calcul porte sur la surface constructible résidentielle et/ou le nombre de logements, et sur le périmètre que la commune a choisi, qui peut n’être qu’un quartier. Votre rue peut donc être saturée pendant que la commune respecte la règle.
Les trois îles vertes vivent sous un régime à part, et pas seulement sur ce pourcentage. De quoi peser dans le choix de l’île, autant que les vols ou les médecins.
Un logement neuf ne peut pas être loué aux touristes
C’est le point qui coûte le plus cher quand on achète sur plan. Il faut que le logement ait dix ans avant de pouvoir le louer à la nuitée. Cinq ans sur les îles vertes et dans les communes de défi démographique. Personne ne vous le dira au moment de signer la réservation.
Une commune peut raccourcir ce délai, sauf en marché résidentiel tendu. Ce classement fait même davantage : tant qu’il dure, il gèle toute nouvelle autorisation touristique. Un quartier ouvert l’an dernier peut donc être fermé cette année.
À la vente le droit s’éteint, à l’héritage il dure dix ans
Voilà la question qui décide de la valeur d’un bien. L’autorisation d’usage touristique consolidé s’éteint dès que le logement change de propriétaire, à quelque titre que ce soit. La loi met la vente au même rang que la démolition, la disparition du propriétaire ou l’arrêt de l’exploitation pendant plus d’un an.
Traduisez cela en langage d’annonce immobilière. Un appartement vendu « avec sa licence touristique en cours » vend quelque chose qui meurt à la signature. Vous ne reprenez pas le droit du vendeur.
Une seule exception, ouverte en août 2026 : le décès. L’héritier prévient le cabildo de son île qu’il continue l’activité, et il peut la poursuivre dix ans au maximum. Les héritages suivants ne rallongent rien.
Hors de ce régime, une autorisation dure cinq ans, dix sur les îles vertes et dans les communes de défi démographique. Elle se renouvelle, mais elle ne se reconduit pas toute seule.
Ce que la mairie décide, et où
La loi a déplacé la décision vers la commune. Voici ce qu’elle peut, et ce qu’elle ne peut pas.
Votre parcelle est classée en résidentiel ? Cela ne vous donne aucun droit de louer aux touristes. Il faut que le plan d’urbanisme l’ait prévu, quartier par quartier.
C’est elle qui ouvre ou qui ferme. Par son plan, ou par une ordonnance provisoire, un raccourci que la loi lui donne. Ce qui est ouvert dans votre rue peut être fermé deux rues plus loin.
La commune doit prouver que sa zone n’est pas classée en marché résidentiel tendu. Qu’elle ait seulement demandé ce classement suffit à bloquer. Tant qu’il dure, aucune nouvelle autorisation ne sort.
Les voici toutes. Autoriser des concentrations qui mettent en cause le développement durable du territoire. Ouvrir la location touristique dans les hameaux agricoles. En faire l’usage principal d’une parcelle. L’ouvrir là où le plan laisse cohabiter les deux usages sur une même parcelle. L’ouvrir dans les espaces naturels protégés et le réseau Natura 2000. L’ouvrir sur les sols ruraux protégés au titre de la nature, du paysage, de la forêt ou de l’eau, en zone inondable ou sur le domaine public. L’ouvrir sur un logement social des dix dernières années. L’ouvrir sur un logement indigne.
El Hierro, La Gomera et La Palma relèvent d’une loi de 2019 qui prend le dessus. Seules les deux dernières y résistent : le logement social récent, et le logement indigne. Aucun pourcentage ne montre cet écart.
Ils se comptent en habitants, pas en logements. Les lits touristiques ne peuvent dépasser 10 % des habitants d’un noyau de population, ni 10 % de ceux d’une section électorale. Les deux montent à 20 % sur les îles vertes et dans les communes de défi démographique.
Nous ne pouvons pas vous dire si votre rue est ouverte. Personne ne le peut à votre place : la réponse vit dans le plan d’urbanisme de votre commune. Réclamez-la à la mairie avant de signer un compromis, jamais après. Le vendeur qui trouve la demande excessive vous apprend déjà quelque chose.
Si votre budget d’installation compte sur des revenus touristiques, refaites-le sans eux. Notre comparateur de coût de la vie donne les dépenses mensuelles réelles sur l’archipel. Vous verrez vite ce qui tient encore.
Pièges fréquents
Croire qu’on achète la licence avec l’appartement
C’est l’erreur la plus chère. Dès que le bien change de mains, à quelque titre que ce soit, l’autorisation d’usage touristique consolidé s’éteint. Une annonce qui vend « avec sa licence en cours » vend donc quelque chose qui meurt à la signature.
Lire le texte consolidé espagnol et s’arrêter là
Il affiche « aucune modification » et il n’est à jour qu’au 12 décembre 2025. L’administration espagnole le classe elle-même comme périmé. La loi canarienne du 31 juillet 2026 a réécrit depuis le cœur du dispositif.
Penser qu’un contrat d’un mois passe entre les gouttes
Depuis août 2026, la loi présume que vous faites du tourisme dès qu’il y a annonce sur un canal touristique, ou hébergement pour trente et un jours ou moins d’affilée, une fois ou plus dans l’année. À vous de prouver le contraire. Demandez à votre locataire pourquoi il lui faut un logement provisoire, et écrivez-le dans le bail. Sinon il est réputé touristique.
Boucler son budget avec des loyers touristiques
Ce revenu dépend d’une autorisation qui peut ne jamais venir, qui expire, et qui meurt à la revente. Trois inconnues sur une seule ligne de recettes.
L’autre face de la question, c’est le bail classique. Les règles y protègent bien mieux le locataire : voir le logement en location longue durée, et le piège du contrat de saison.
Questions fréquentes
Peut-on encore louer son logement aux touristes aux Canaries ?
Oui, mais ce n’est plus un droit qui vient avec les clés. Qu’un terrain soit classé résidentiel n’autorise plus rien : il faut que le plan d’urbanisme de la commune ait ouvert le secteur. La réponse dépend de votre commune, souvent de votre quartier.
Combien de logements doivent rester aux habitants ?
Au moins 90 %, comptés sur la surface constructible résidentielle et/ou le nombre de logements, dans le périmètre que la commune retient. Ce périmètre peut être toute la commune ou un seul secteur. Sur La Palma, La Gomera et El Hierro, la loi permet exceptionnellement de descendre jusqu’à 80 %, sans obliger personne.
Peut-on louer un logement neuf aux touristes ?
Pas avant dix ans, ou cinq sur les îles vertes et dans les communes de défi démographique. L’âge se prouve par le permis d’urbanisme, le permis de construire, la licence de première occupation, la déclaration d’œuvre nouvelle, un certificat de la mairie, la certification cadastrale, ou tout autre moyen valable en droit. Une commune peut raccourcir ce délai, pour tous les logements ou certains types, sauf en marché résidentiel tendu.
La licence suit-elle le logement si je l’achète ?
Non, et c’est ce qui décide de la valeur d’un bien. L’autorisation d’usage touristique consolidé s’éteint dès la transmission de la propriété, à quelque titre que ce soit. La loi met la vente au même rang que la démolition, la disparition du propriétaire, la fin du droit de jouissance, ou l’arrêt de plus d’un an.
Et si j’hérite d’un logement loué aux touristes ?
L’héritage est la seule exception, ouverte en août 2026. L’héritier prévient le cabildo de son île qu’il continue l’activité, puis la poursuit dix ans au maximum à compter du décès. Les héritages suivants ne rallongent rien.
Combien de temps dure une autorisation ?
Cinq ans, dix sur les îles vertes et dans les communes de défi démographique. Pour continuer, il faut redéposer une déclaration dans le mois qui précède la fin, remplir encore toutes les conditions, et obtenir de la mairie un certificat de conformité. Il faut aussi que la zone reste expressément apte, et pas en marché tendu.
Quelles communes sont des « communes de défi démographique » ?
Nous ne le disons pas. La loi leur accorde partout un régime plus souple, mais elle renvoie à des critères que le Gouvernement des Canaries devait fixer dans les six mois suivant l’entrée en vigueur. Nous n’avons pas lu l’acte qui les fixe. La liste se vérifie auprès du Gouvernement des Canaries.
Que deviennent ceux qui louaient déjà avant la loi ?
Ceux qui sont à la fois propriétaires et titulaires de la déclaration délivrée sous le règlement de 2015 ont cinq ans pour choisir le régime d’usage touristique consolidé, sans limite de durée. Le prix est lourd : tant qu’il dure, le logement ne peut servir d’habitation à personne, pas même à eux. Les autres ont cinq ans pour continuer en l’état, prolongeables une seule fois de cinq ans. Un cas échappe à tout : si l’usage touristique était déjà autorisé par le plan, ou reconnu compatible par la loi de 2019 sur les îles vertes, et le changement d’usage formalisé en mairie avant l’entrée en vigueur, la déclaration d’origine reste valable.
Y a-t-il une date limite à ne pas rater ?
Oui, le 31 juillet 2027. Elle vise ceux qui avaient déposé leur déclaration responsable avant la loi sans déposer en mairie la communication préalable d’activité classée. Après, l’activité doit cesser immédiatement, et la loi éteint ce qu’elle nomme la déclaration responsable d’usage urbanistique touristique consolidé du logement.
Peut-on louer seulement quelques jours par an ?
Oui, depuis août 2026, et c’est le second assouplissement du plancher de réserve avec celui des îles vertes. Une commune peut ouvrir la location touristique quinze jours par an au maximum, sans appliquer les pourcentages de réserve, pour absorber les pics des fêtes déclarées d’intérêt touristique et des grands événements culturels ou sportifs. Le logement garde son usage résidentiel et n’est pas une activité classée. Une déclaration responsable reste due.