Combien coûte vraiment l’achat d’un logement aux Canaries ?
Vous avez trouvé la maison. Reste la question qu’on se pose toujours trop tard : combien ajouter au prix affiché. Aux Canaries, la réponse n’est pas celle qu’on lit en français. Un logement neuf n’y supporte pas la TVA espagnole à 10 %. Une revente relève d’un impôt canarien à 6,5 %. L’écart se compte en milliers d’euros.
Le neuf ne paie pas de TVA, il paie l’IGIC
L’archipel est dans l’Union européenne, mais hors de son territoire de TVA. L’impôt sur la consommation y porte un autre nom, l’IGIC, avec ses taux à lui. Son fonctionnement au quotidien est expliqué en détail ailleurs. Sur un logement neuf, le taux par défaut est de 7 %.
La loi l’écrit à l’envers : elle énumère les cas allégés, puis renvoie tout le reste au taux général. Une résidence secondaire, un bien de rapport, un pied-à-terre pour l’hiver : tout le reste, c’est vous.
Les allègements visent celui qui va vraiment vivre là, et qui ne possède rien d’autre. 5 % pour une résidence habituelle sous 200 000 euros. 3 % s’il faut en plus cocher une case personnelle : 40 ans ou moins, famille nombreuse, handicap reconnu à 65 %, revenus du foyer sous 46 455 euros. Zéro sur un logement protégé livré par son promoteur.
Reste la ligne que personne n’annonce. Dès qu’une opération porte de l’IGIC, les droits d’acte passent de 0,75 à 1 %. Le neuf, c’est donc 7 plus 1.
Neuf ne veut pas dire jeune. Pour le fisc, est neuve la première livraison faite par le promoteur d’un bâtiment achevé. Elle cesse de l’être dès que le logement a été occupé deux ans d’affilée, par son propriétaire ou par un locataire sans option d’achat.
Sur une revente, 6,5 %, et parfois 4
L’ancien relève de l’ITP, l’impôt sur les transmissions. Le taux canarien est de 6,5 %. Il est dû par l’acheteur, et aucune clause du contrat n’y change rien : la loi le dit noir sur blanc.
Il tombe à 5 % à trois conditions qui se lisent ensemble. Le bien doit devenir votre résidence habituelle. Sa base imposable doit rester sous 200 000 euros, les garages et les annexes du même immeuble compris. Et vous ne devez posséder aucun autre logement, sauf à le vendre par acte notarié dans les deux ans.
Viennent ensuite les taux réservés. 1 % pour une famille nombreuse, pour une famille monoparentale, ou quand un handicap est reconnu à 65 % ou plus. Zéro sur un logement protégé qui devient votre première résidence habituelle. Chaque cas a son plafond de revenus, et rien ne tombe sans le certificat qui prouve que vous y avez droit.
Un cas mérite qu’on s’y arrête. Première résidence habituelle, jamais rien possédé, 40 ans ou moins : la cotisation calculée à 5 % est réduite d’un cinquième. Cinq pour cent moins vingt pour cent font 4 %. Vos revenus de l’année d’avant doivent rester sous 46 455 euros, majorés de 6 825 par personne à charge.
Le fisc ne compte pas le prix que vous payez
Voilà l’erreur la plus chère pour un acheteur français. L’ITP ne se calcule pas sur ce que vous versez au vendeur, mais sur la valeur que le cadastre attribue au bien. Si le prix convenu est plus élevé, c’est lui qui gagne. Sinon, le fisc garde sa valeur à lui.
Une bonne négociation ne fait donc pas baisser l’impôt d’un euro. Et cette valeur se conteste, mais jamais avant : il faut déclarer, payer, puis attaquer. Réclamez-la avant de signer quoi que ce soit.
Notaire et registre : deux lignes minuscules
Un Français arrive avec ses réflexes : chez lui, « les frais de notaire » désignent surtout des impôts. En Espagne, les deux lignes sont séparées, et la seconde est minuscule.
Les deux tarifs sont nationaux, identiques à Madrid et à Santa Cruz. Dégressifs par tranches, puis diminués de 5 %. Sur un bien à 250 000 euros, cela donne 364 euros pour le notaire et 191 euros pour le registre foncier. Ensemble, 555 euros, soit 0,22 % du prix.
Le registre a même un plafond : quel que soit le prix, l’inscription ne dépasse jamais 2 182 euros. Une villa à deux millions y coûte autant qu’un studio. Ce sont les émoluments seuls ; les feuillets de la minute et les copies s’ajoutent.
À défaut d’accord, le code civil espagnol met les frais de l’acte à la charge du vendeur et la première copie à celle de l’acheteur. Cette règle ne joue que si le contrat se tait, ce qui n’arrive presque jamais. C’est une clause, donc elle se négocie.
Le détail, poste par poste
Les six lignes de la note, avec qui paie et sur quelle base.
Impôt sur un logement ancien
L’ITP canarien, payé par l’acheteur. Aucune clause du contrat ne le déplace. Il tombe à 5 % pour une résidence habituelle sous 200 000 euros, si vous ne possédez rien d’autre.
Impôt sur un logement neuf
L’IGIC, et pas la TVA. Il descend à 5 % pour une résidence habituelle sous 200 000 euros. Et à 3 % si une condition personnelle s’y ajoute : 40 ans ou moins, handicap reconnu à 65 %, famille nombreuse.
Droits d’acte
0,75 % en général, 1 % dès que l’opération porte de l’IGIC. Donc sur tout achat dans le neuf. 0,40 % pour une résidence habituelle qui coche les conditions des taux réduits. Une revente à l’ITP n’en paie aucun.
Notaire
Le tarif est national, le même qu’à Madrid, et dégressif : 90 euros jusqu’à 6 010, puis 4,5 pour mille, et de moins en moins ensuite. Moins 5 % sur le tout.
Registre foncier
Même logique, même remise, et un plafond : l’inscription ne dépasse jamais 2 182 euros.
Plus-value municipale
En principe. Mais si le vendeur est une personne physique qui ne vit pas en Espagne, la loi désigne l’acheteur comme redevable substitué.
Bout à bout, sur un achat à 250 000 euros, cela donne deux totaux.
16 250 euros d’impôt, 364 de notaire, 191 de registre, soit 16 805 euros. Résidence habituelle sous 200 000 ? Le taux passe à 5 %, et à 4 % avec l’abattement des moins de 41 ans.
17 500 euros d’IGIC, 2 500 de droits d’acte, 555 pour le notaire et le registre, soit 20 555 euros.
Un point et demi d’écart. Celui qui a bâti son budget sur les 10 % de TVA péninsulaires a provisionné trop pour l’impôt, et pas assez pour les droits d’acte. Ces pourcentages ne couvrent ni la gestoría, ni l’agence, ni la banque : aucun texte ne fixe ces honoraires-là, et nous ne les inventons pas.
Un mois pour déclarer, et personne pour vous le rappeler
Le délai est d’un mois à compter de l’acte, par le modelo 600, auprès de l’Agencia Tributaria Canaria, en ligne ou à l’un des deux guichets des impôts cédés, à Santa Cruz de Tenerife ou à Las Palmas.
C’est une autoliquidation. Vous calculez, vous payez, vous déposez. Aucun avis n’arrivera dans votre boîte, et le retard se paie en intérêts. Notez le jour de la signature et comptez un mois.
Dernier point, et il vaut un budget entier. Si votre financement compte sur des nuitées touristiques, refaites-le : depuis décembre 2025, louer aux touristes n’est plus un droit qui vient avec les clés.
Pièges fréquents
Reprendre les chiffres de la péninsule
La TVA espagnole à 10 % ne s’applique pas ici : l’archipel est hors du champ de la TVA européenne. Le budget se trompe alors deux fois, en trop sur l’impôt et en moins sur les droits d’acte.
Croire que la base est le prix payé
L’ITP se calcule sur la valeur que le cadastre attribue au bien, pas sur ce que vous versez. Bien négocier ne fait donc rien gagner sur l’impôt.
Oublier la plus-value du vendeur étranger
Quand le vendeur est une personne physique non résidente, l’acheteur devient redevable substitué. La commune vient vous voir, vous. Faites retenir la somme sur le prix le jour de la signature.
Compter sur les touristes pour rembourser
Beaucoup de projets tiennent parce qu’on loue une partie de l’année. Depuis décembre 2025, ce n’est plus un droit : la commune doit avoir ouvert votre secteur.
S’arrêter au texte consolidé espagnol
Les deux textes canariens qui portent ces taux sont classés périmés par l’administration espagnole elle-même. Le PDF ne le dit pas, son API le dit.
Questions fréquentes
Quels frais faut-il prévoir en plus du prix aux Canaries ?
Environ 6,7 % du prix pour un logement ancien, 8,2 % pour un neuf. L’essentiel est l’impôt : 6,5 % d’ITP dans l’ancien, 7 % d’IGIC plus 1 % de droits d’acte dans le neuf. Le notaire et le registre pèsent 0,22 %.
Paie-t-on la TVA à 10 % sur un logement neuf aux Canaries ?
Non. L’archipel est exclu du champ de la TVA européenne. L’impôt sur la consommation y est l’IGIC, dont le taux général est de 7 %. Les 10 % qu’on lit partout en français sont ceux de la TVA espagnole, qui vaut dans la péninsule et aux Baléares.
Quel est le taux d’ITP sur une revente aux Canaries ?
6,5 % en général. 5 % à trois conditions cumulatives : le bien devient votre résidence habituelle, sa base imposable reste sous 200 000 euros, et vous ne possédez aucun autre logement, sauf à le vendre dans les deux ans.
Qui a droit à un taux réduit ?
Le taux tombe à 1 % pour une famille nombreuse, pour une famille monoparentale, ou quand un handicap est reconnu à 65 % ou plus. À zéro sur un logement protégé qui devient votre première résidence habituelle. Chaque cas a son plafond de revenus.
Existe-t-il un avantage pour les moins de 41 ans ?
Oui, et il est net. Sur une première résidence habituelle achetée à 5 %, la cotisation baisse d’un cinquième si vos revenus de l’année d’avant restent sous 46 455 euros, majorés de 6 825 par personne à charge. Cinq pour cent moins un cinquième font 4 % réels.
Un logement jamais habité est-il forcément neuf pour le fisc ?
Ce n’est pas une question d’âge, mais de livraison. Est neuve la première livraison faite par le promoteur d’un bâtiment achevé. Elle cesse de l’être quand le logement a été occupé deux ans d’affilée, par son propriétaire ou par un locataire sans option d’achat.